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厦门再现“跑单”纠纷,房产中介“心病”日重

文章类型: 纠纷案例         加入时间:2008/10/10 8:56:34

  厦门二手楼市最近挺热闹。不久前发生的“易中天‘跑单’事件”还未在业界的热议声中冷却下来,近日,厦门集美区又发生一起房产中介状告买房者跑单的事件。


  这两起事件有不少相同之处,引来不少购房者关注的同时,也引发了业界人士对于现今二手房交易规则诸多弊病的担忧与探讨。


  厦门中介状告买房者“跑单”


  今年3月27日,厦门市志高置业公司集美某分店(以下简称“志高中介”)向购房者杨女士推荐了一套位于集美区银盛里的房产,然后双方约定由该店经纪人带杨女士去看房。看房之前,志高中介先向杨女士提供了一份看房书,双方当场签字确认。然而,看房后杨女士发现,这家中介并没有获得该房产所有权人授予的房屋销售代理权。


  之后,杨女士另行通过已获得该房产销售代理权的厦门都市房仆物业管理有限公司集美分公司(以下简称“房仆中介”)买下了该套房产,并按合同规定向房仆中介支付了中介费。


  不料,志高中介认为杨女士此举是绕过中介、拒付中介费用的“跑单”行为,将杨女士告上法庭,要求她按看房书的约定,支付给志高中介17500元的中介费用。对此,厦门市集美区法院近日做出一审判决,判杨女士支付给志高中介2000元的中介费用。


  对此,集美区法院书记员陈玮斌表示,法院做出上述判决是综合考虑了原被告双方的具体情况。据陈玮斌介绍,志高中介与杨女士签订的看房书中第四条约定:中介方介绍购房者实地看房后,无论购房者通过何种途径与房主成交,或介绍他人与房主成交,均当认定是中介方(志高中介)介绍成功,购房者应依约支付中介佣金。对此,杨女士认为,其所购房屋原所有权人与房仆中介签订了房产销售独家代理合同,而志高中介并没有得到原房屋所有权人的售房委托,应视为无权代理。


  而集美区法院方面认为,判断杨女士是否“跑单”,关键在于她与原房屋所有权人签订房产买卖协议,是否是志高中介居间活动的结果。从实际情况来看,志高中介并未取得原房屋所有权人的售房委托,不可能单独促成该房产的交易成功,仅带杨女士去看了一次房,就据此认为该房产的成交是由其促成,并要求支付17500元中介费用缺乏事实依据。但考虑到志高中介为杨女士提供了房产信息服务,对杨女士购房起到一定的促进作用,因此判令杨女士向志高中介支付2000元的中介费用。


  “易中天事件”重演?


  志高中介状告杨女士跑单事件以及法院对该案件的判决结果,让许多人联想到发生在不久前的“易中天‘跑单’事件”。


  2007年10月7日,厦门鑫东鑫房地产中介(以下简称“鑫东鑫”)的经纪人小吴与鑫东龙房地产中介(以下简称“鑫东龙”)的经纪人小张带易中天夫妇去看一套别墅。几天后,易中天妻子回复称暂时不买这栋别墅了。可过了不久,两家中介公司的工作人员在厦门市房管部门查询到,那栋别墅已经被过户到易中天妻子李女士的名下。


  为此,两家中介找到易中天夫妇,索要中介费用。中介公司方面认为,易中天妻子与鑫东鑫签订了《房产求购委托书》,其中第三条第二款约定:“乙方(中介)介绍实地看房后,无论甲方(易中天妻子)通过何种途径与出售方或其代理人私下成交,或介绍他人与出售方私下成交,均视为乙方介绍,甲方应按本委托书约定的出售报价的2。5%支付中介费。”然而,易中天夫妇认为,中介公司没能提供房主的《卖房委托书》,就无权收取中介费,只愿意向鑫东鑫支付5000元的信息费。


  尽管双方颇有争议,但“易中天‘跑单’事件”并没有升级到诉讼层面。对此,业内人士陈先生分析认为,中介方没有确凿的证据证明房东本人有委托过他们售房,胜讼的把握不大;而易中天作为公众人物,担心继续纠缠下去,无论结果如何,都会对他的声誉造成不好的影响。


  房主是否委托销售成关键线索


  陈玮斌告诉记者,在“杨女士‘跑单’事件”中,杨女士与志高中介各有难处。对于杨女士而言,她的“跳单”实属无奈之举,因先前委托的志高中介并没有取得房主的卖房委托权,她只有通过取得该房产独家代理权的房仆中介才能购得房产;对于志高中介而言,他们确实为杨女士提供了房源信息,也带杨女士去看了房子,付出了劳动。经过权衡,法院做出了如上判决,诉讼双方对判决结果都比较满意。


  而在“易中天‘跑单’事件”中,中介方没能提供房主的卖房委托书,无法证明中介公司具有代理售房的权利。该房主任先生事后接受媒体采访时表示:“我从来就没想过卖房子,也从来没有委托任何人与任何房产中介公司谈卖房子的事情。”对此,鑫东龙中介负责人连海雄反驳称:“如果房主没有委托中介售房的意愿,那么中介何以知道房产的售价情况并带买主(易中天)前去看房?”连海雄表示,当时房主任先生身在上海,是他的司机陈先生口头委托中介出售房屋的,并有经纪人小张与司机的通话录音为证。“房东翻脸不认账,一方面是因为其与购房者是利益共同体外,另外一方面则可能是看重易中天的名气。如今房主不配合,中介公司只能被牵着鼻子走。”


  对于当事人之一的易中天,记者曾试图联系,但其电话始终无法拨通,发过去的短信也迟迟得不到回音。


  二手房交易漏洞频现


  21世纪不动产厦门弘居加盟店店长陈杰庚认为,现今的二手房交易规则存在诸多不规范之处。据他介绍,在目前的厦门房产中介市场,只有5%左右的房主在委托中介卖房时愿意与中介公司签订《卖房委托书》,大部分的情况是房主打个电话就将房子委托给中介出售,这种口头委托,为日后的售房委托权利认定埋下了隐患,也为客户“跑单”创造了机会。比如,房主是否委托中介公司卖房,就是整个“易中天‘跑单’事件”的关键点。


  陈杰庚表示,房主普遍采取口头委托形式卖房还与当前的市场环境有关。当前楼市低迷,很多房产投资者为了尽早脱手,通常选择“一房多售”,即将一套房产委托给多家房产中介出售,哪家成交算哪家。


  陈玮斌则认为,房产中介公司拟定的《求购委托书》有一些不尽合理的地方。房产中介惧怕顾客跑单的心情可以理解,但其在《求购委托书》等合同上拟定的条款有失公允,如上述案件中出现的“中介方介绍购房者实地看房后,无论购房者通过何种途径与出售方或其代理人私下成交,或介绍他人与出售方私下成交,均视为中介方介绍,购房者应按委托书约定支付中介费”等类似条款,对于购房者来说并不公平。(张志华)

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